Mieterhöhung nach Modernisierung: Was Vermieter dürfen – und wie sich Mieter wehren können
Überall werden Fassaden gedämmt, Fenster getauscht, Bäder erneuert – Modernisierungen sollen Heizkosten senken und den Komfort erhöhen. Doch mit Baugerüsten wächst bei vielen Mietern die Sorge vor kräftigen Aufschlägen. Rechtlich sind Mieterhöhungen nach einer Modernisierung in Deutschland jedoch eng begrenzt.
Die Regeln sind klar: Vermieter müssen Modernisierungen spätestens drei Monate vor Baubeginn ankündigen und zugleich mitteilen, um wie viele Euro die Miete voraussichtlich steigen soll. Formfehler können die Ankündigung unwirksam machen – und damit auch die geplante Mieterhöhung.
In Zweifelsfällen sollten Mietervereine oder auf Mietrecht spezialisierte Anwälte die Schreiben prüfen. Wird ohne wirksame Ankündigung gebaut, kann rechtlicher Beistand die Arbeiten unverzüglich stoppen lassen. Auch bei der Berechnung gilt: Es gibt gesetzlich festgelegte Grenzen, wie stark die Miete steigen darf.
Zudem müssen Vermieter von den Modernisierungskosten jene Anteile abziehen, die ohnehin für die Instandhaltung fällig gewesen wären. Beispiel Fensteraustausch: Werden hochwertige neue Fenster eingebaut, dürfen nicht die gesamten Kosten umgelegt werden. Der Betrag, der für einen gleichwertigen Ersatz am Ende der Lebensdauer der alten Fenster angefallen wäre, muss herausgerechnet werden.
Nicht jede Aufwertung gilt als Luxus. Ein Hänge-WC wird rechtlich noch nicht als Luxusmodernisierung eingestuft, teure italienische Fliesen im Bad unter Umständen aber schon. Luxussanierungen und schikanöse Bauarbeiten sind verboten. Die genauen Grenzen erläutert die Stiftung Warentest.
Modernisierungen müssen Mieter nicht in jedem Fall dulden. Ist eine Maßnahme unzumutbar, kann sie gestoppt werden – etwa der Austausch von Fenstern mitten im Winter. Auch wer die Wohnung wegen Krankheit nicht verlassen kann, muss größere Arbeiten in der Wohnung nicht hinnehmen.
Ändert eine Modernisierung die Raumaufteilung wesentlich, kann auch das unzumutbar sein. Führt eine Modernisierung zu einer Miete, die für den einzelnen Haushalt eine besondere Härte darstellt, gilt ein anderes Prinzip: Die Arbeiten sind zwar zu dulden, der Vermieter muss aber auf die Mieterhöhung verzichten – und wird die Maßnahme unter Umständen deshalb ganz absagen.
Wichtig ist in jedem Fall Tempo. Betroffene haben nur wenige Wochen Zeit, um Einwände vorzubringen. Ist die Ankündigung wirksam und die Frist korrekt benannt, müssen sämtliche Einwände gegen die Modernisierung und die beabsichtigte Mieterhöhung innerhalb dieser Frist geltend gemacht werden.